Dvajset odstotkov enot, vključenih v projekt 205 Park, ki ga v središču mesta gradi družba Sherman Associates, bo cenovno dostopnih ljudem, ki zaslužijo 60 odstotkov povprečnega dohodka na območju. Novi stanovanjski projekti po vsem mestu bi lahko morali vključevati del cenovno dostopnih enot, če mestni svet sprejme vključujoč odlok o coniranju. Avtor fotografije Dylan Thomas

Minneapolis bi lahko potreboval cenovno dostopne enote v novem razvoju

Posodobljeno: 10. september 2018 – 2:17

Predlagana inkluzivna politika coniranja je v središču pozornosti

Novi večdružinski stanovanjski projekti, zgrajeni kjer koli v Minneapolisu, bi morali vključevati nekatere enote, katerih cena je nižja od tržne, če bo mestni svet to jesen ukrepal po priporočilu nacionalne organizacije za dostopna stanovanja.

To organizacijo, Grounded Solutions Network s sedežem v Portlandu, je mesto najelo, da preuči, kako bi Minneapolis lahko izvajal inkluzivno coniranje in njegove morebitne učinke na mestni stanovanjski trg. Dva strokovnjaka za politiko organizacije sta avgusta ponudila predogled svojih ugotovitev odboru za politiko in stanovanjski razvoj mestnega sveta, v začetku septembra pa naj bi objavila podrobnejše poročilo.

Svet bi lahko glasoval o vmesni različici vključujoče conske politike že novembra, medtem ko mestno osebje porabi še eno leto za kovanje podrobnosti odloka.

»Moj cilj s to politiko je bil ustvariti še eno orodje, ki ga imamo kot mesto za pridobitev cenovno dostopnih enot,« je dejala predsednica mestnega sveta Lisa Bender, ki je januarja 2016, med svojim prvim mandatom zastopanja najemnikov, prva uvedla odlok o vključujočem coniranju. Heavy Ward 10. "Mislim, da se nihče ne bi smel pretvarjati, in nočem se pretvarjati, da je to splošna rešitev za naš problem cenovne dostopnosti."

Alternative

Kljub temu je Bender dejala, da pričakuje, da bo inkluzivno coniranje, imenovano tudi inkluzivna stanovanja, igralo pomembno vlogo pri pomoči mestu pri doseganju stanovanjskih ciljev, predlaganih v Minneapolisu 2040, 10-letni posodobitvi celovitega načrta mesta. Načrt predvideva, da bo prebivalstvo Minneapolisa še naprej naraščalo z današnjih 416,000 prebivalcev na 465,000 leta 2040.

Člani mestnega sveta bodo slišali tudi o alternativah novemu vključujočemu conskemu odloku od skupin, kot je Building Minneapolis Together, koalicija lokalnih profitnih in neprofitnih razvijalcev, ki vključuje Steva Minna, nekdanjega člana mestnega sveta, ki je zdaj podpredsednik in glavni finančni direktor za Lupe Development. Skupina pripravlja meni alternativ, vključno z "vključujočim razvojnim naložbenim skladom", ki bi ustvarjal dohodek prek novega okrožja financiranja z davki. Novi cenovno dostopni projekti bi se prijavili za črpanje sklada, ki bi ga upravljal mestni oddelek za načrtovanje skupnosti in gospodarski razvoj.

Minn je dejal, da je obvezna inkluzivna politika coniranja "nič drugega kot davek na razvoj" in opozoril, da bi lahko dovolj znižala dobičke, da bi prestrašila zunanje vlagatelje, ki financirajo nove stanovanjske projekte.

"To je recept za ubijanje gosi, ki nese zlata jajca tukaj v Minneapolisu," je dejal Minn.

Tveganje in nagrada

Na stotine mest in okrožij po vsej državi je poskušalo uporabiti politike vključevanja območij, da bi uravnotežili rast s cenovno dostopnostjo in se odzvali na učinke gentrifikacije, ki spreminjajo skupnost.

»Inkluzivna stanovanja so eno redkih političnih orodij, ki so na voljo za reševanje rasnih razlik z ustvarjanjem in ohranjanjem sosesk z mešanimi dohodki po mestu, ko se skupnosti spreminjajo,« je povedala Stephanie Reyes, specialistka za državno in lokalno stanovanjsko politiko pri Grounded Solutions Network.

Ker dražijo novogradnjo, politike vključujočega coniranja prinašajo tudi nekaj tveganja za mesta, ki se jih odločijo sprejeti.

Politika vključujočega določanja območij lahko omeji nov razvoj, omejuje ponudbo stanovanj in naredi stanovanjsko stisko – kot je ta, ki jo trenutno doživlja Minneapolis – še hujšo. Lahko pa spodbudi razvijalce, da preskočijo nastajajoče trge, ki potrebujejo nova cenovno dostopna stanovanja, in se osredotočijo na dražje projekte na uveljavljenih trgih, ki lahko zahtevajo najvišje najemnine.

»Vsaka politika inkluzivnega coniranja vključuje nekaj tveganja, da projekti, ki jih je mogoče zgraditi brez zahtev za inkluzivno coniranje … morda postanejo neizvedljivi s kombinacijo cenovno dostopnih zahtev in spodbud, ponujenih v vašem programu,« je opozoril Reyes.

Curt Gunsbury iz Solhem Companies, ki je zgradil stanovanjske nepremičnine v Uptownu, LynLakeu, Northeastu in North Loopu, se je glede politike opisal kot "agnostik". Gunsbury je dejal, da so "nameni čudoviti", vendar se boji nenamernih posledic.

»Minneapolis potrebuje stanovanje, kajne? Torej odvzem potencialne prihodnje ponudbe morda ne bo primeren za večjo dostopnost,« je dejal.

Predlog

Minneapolis poskuša najti ravnotežje, pri vsakem projektu pa zahteva nekaj cenovno dostopnih stanovanj, vendar ohranja dovolj nizke zahteve, da politika ne bo odgnala razvijalcev.

Pričakuje se, da bo odlok o inkluzivnem coniranju, ki ga pišejo mestni uslužbenci, posnemal model, ki ga predlaga Grounded Solutions Network. Priporočil je program za celotno mesto, ki razvijalcem ponuja dve možnosti: 10 odstotkov enot večdružinskega stanovanjskega projekta po ceni, ki je dostopna gospodinjstvom, ki zaslužijo 60 odstotkov povprečnega dohodka območja, ali 20 odstotkov enot, ki so cenovno dostopne gospodinjstvom, ki zaslužijo 50 odstotkov povprečni območni dohodek, z mestno subvencijo, ki je na voljo po potrebi.

Bender je dejal, da je okrožje za financiranje povečanja davka verjeten vir mestne subvencije, čeprav to ostaja odprto vprašanje.

Predlog razširja obstoječo inkluzivno stanovanjsko politiko, ki je v Minneapolisu v knjigah že 15 let. Sprva se je uporabljal samo za razvoj 10 ali več enot, ki so prejele finančno pomoč mesta, vendar je bila definicija finančne pomoči razširjena, tako da vključuje prehodno financiranje. Politika je bila znova razširjena, tako da velja za vse projekte 10 ali več enot, zgrajenih na zemljiščih v lasti mesta.

Do podrobnosti novega odloka o prostorski zasnovi bo morda trajalo še kakšno leto, s sprejetjem novega celovitega načrta pa naj bi se v tem času marsikaj spremenilo. Člani odbora za politiko in stanovanjski razvoj so mestnemu osebju naročili, naj razvije začasno uredbo, ki bi zahtevala cenovno dostopno komponento iz katerega koli projekta, ki želi biti bistveno večji ali gostejši, kot je dovoljeno po pravici.

Učenje na napakah

Bender je dejal, da so se nekatera mesta "res borila" z upravljanjem obdobja med sprejetjem vključujoče conske politike in njenim začetkom veljavnosti. Opozorila je, da je Portland opazil porast prošenj za novogradnjo, potem ko je to mesto sprejelo inkluzivno coniranje, vendar preden so začela veljati nova pravila. Temu je sledila upočasnitev števila novih aplikacij, podobno scenariju, ki se je zgodil po tem, ko je Chicago leta 2016 sprejel svojo različico politike.

Z začasnim odlokom izvoljeni uradniki Minneapolisa upajo, da se bodo izognili podobni situaciji.

"Imamo korist od učenja iz izkušenj toliko mest, ki so to naredila pred nami," je dejal Bender.

Gunsbury je napovedal, da bo imel začasni odlok takojšen učinek na večino novih stanovanjskih objektov. Po njegovih besedah ​​bi to lahko spodbudilo razvijalce, kot je on, da svoje delo vsaj za nekaj časa preusmerijo v St. Paul ali predmestje.

Minn je opozoril, da bi imela celo začasna politika "takojšen učinek omejitve katerega koli projekta, ki ni zaprt in financiran."

Poleg vključujočega razvojnega naložbenega sklada Building Minneapolis Together priporoča mestu, naj za cenovno dostopne stanovanjske gradnje opredeli cenejše zemljišče v javni lasti. Skupina predlaga tudi znižanje pristojbin in razširitev davčnih dobropisov, ki so na voljo razvijalcem cenovno dostopnih stanovanj.