Dvadeset posto jedinica uključenih u projekt 205 Park, koji u centru grada gradi Sherman Associates, bit će pristupačne po cijeni za ljude koji zarađuju 60 posto prosječnog prihoda područja. Novi stambeni projekti diljem grada mogli bi morati uključiti dio pristupačnih jedinica ako Gradsko vijeće usvoji inkluzivnu uredbu o zoniranju. Fotografija Dylana Thomasa

Minneapolis bi mogao zahtijevati pristupačne jedinice u novogradnji

Ažurirano: 10. rujna 2018. – 2:17

Predložena politika inkluzivnog zoniranja dolazi u fokus

Novi višeobiteljski stambeni projekti izgrađeni bilo gdje u Minneapolisu morali bi uključivati ​​neke jedinice čija je cijena niža od tržišne ako Gradsko vijeće ove jeseni postupi prema preporuci nacionalne organizacije za pristupačno stanovanje.

Tu organizaciju, Grounded Solutions Network sa sjedištem u Portlandu, angažirao je grad da ispita kako bi Minneapolis mogao implementirati inkluzivno zoniranje i njegove potencijalne učinke na gradsko stambeno tržište. Dva stručnjaka organizacije za politiku ponudila su pregled svojih nalaza Odboru za politiku i stambeni razvoj Gradskog vijeća u kolovozu, a očekuje se da će objaviti detaljnije izvješće početkom rujna.

Vijeće bi moglo glasovati o privremenoj verziji politike inkluzivnog zoniranja već u studenom, dok gradsko osoblje provede još godinu dana usaglašavajući detalje uredbe.

"Moj cilj s ovom politikom bio je stvoriti još jedan alat koji imamo kao grad za dobivanje pristupačnih jedinica", rekla je predsjednica Gradskog vijeća Lisa Bender, koja je prvi put predstavila inkluzivnu uredbu o zoniranju u siječnju 2016., tijekom svog prvog mandata predstavnice iznajmljivača. težak Ward 10. “Mislim da se nitko ne bi trebao pretvarati, i ne želim se pretvarati, da je ovo cjelokupno rješenje našeg problema pristupačnosti.”

Alternative

Ipak, Bender je rekla kako očekuje da će inkluzivno zoniranje, koje se također naziva inkluzivno stanovanje, igrati važnu ulogu u pomaganju gradu da postigne stambene ciljeve predložene u Minneapolisu 2040, desetogodišnjem ažuriranju sveobuhvatnog plana grada. Planom se predviđa da će stanovništvo Minneapolisa nastaviti rasti s današnjih 10 stanovnika na 416,000 465,000. godine.

Članovi Gradskog vijeća također će čuti o alternativama novoj inkluzivnoj uredbi o zoniranju od grupa poput Building Minneapolis Together, koalicije lokalnih profitnih i neprofitnih developera koja uključuje Stevea Minna, bivšeg člana Gradskog vijeća koji je sada potpredsjednik i glavni financijski direktor za Lupe Development. Grupa predstavlja izbor alternativa, uključujući "inkluzivni razvojni investicijski fond" koji bi generirao prihod kroz novu financijsku četvrti poreznog povećanja. Novi pristupačni projekti prijavili bi se za korištenje fonda, kojim bi upravljao gradski Odjel za planiranje zajednice i gospodarski razvoj.

Minn je rekao da obvezna inkluzivna politika zoniranja nije "ništa drugo nego porez na razvoj" i upozorio da bi mogla smanjiti profit dovoljno da prestraši vanjske investitore koji financiraju nove stambene projekte.

"To je recept za ubijanje guske koja nese zlatna jaja ovdje u Minneapolisu", rekao je Minn.

Rizik i nagrada

Stotine gradova i okruga diljem zemlje pokušali su upotrijebiti politike inkluzivnog zoniranja kako bi uravnotežili rast s dostupnošću i odgovorili na učinke gentrifikacije koji mijenjaju zajednicu.

"Inkluzivno stanovanje jedan je od rijetkih alata politike koji je dostupan za rješavanje rasnih nejednakosti stvaranjem i zadržavanjem četvrti s mješovitim dohotkom u cijelom gradu kako se zajednice mijenjaju", rekla je Stephanie Reyes, stručnjakinja za državnu i lokalnu stambenu politiku u Grounded Solutions Network.

Budući da čine novi razvoj skupljim, inkluzivne politike zoniranja također nose određeni rizik za gradove koji ih odluče prihvatiti.

Politika inkluzivnog zoniranja može ograničiti novi razvoj, ograničavajući ponudu stanova i čineći stambenu krizu - poput one koju trenutno doživljava Minneapolis - još gorom. Ili bi moglo potaknuti programere da preskoče tržišta u nastajanju kojima su potrebni novi pristupačni stanovi kako bi se usredotočili na skuplje projekte na etabliranim tržištima koja mogu zahtijevati najviše najamnine.

"Svaka politika inkluzivnog zoniranja uključuje određeni rizik da projekti koje je moguće izgraditi bez zahtjeva inkluzivnog zoniranja ... mogu postati neizvedivi s kombinacijom pristupačnih zahtjeva i poticaja ponuđenih u vašem programu", upozorio je Reyes.

Curt Gunsbury iz Solhem Companies, koji je izgradio stambenu imovinu u Uptownu, LynLakeu, Northeastu i North Loopu, sebe je opisao kao "agnostika" po pitanju politike. Gunsbury je rekao da su "namjere divne", ali je oprezan zbog neželjenih posljedica.

“Minneapolis treba stan, zar ne? Dakle, oduzimanje potencijalne buduće opskrbe možda neće biti dobar spoj za povećanje pristupačnosti”, rekao je.

Prijedlog

Minneapolis pokušava uspostaviti ravnotežu, zahtijevajući neke pristupačne stanove uz svaki projekt, ali održavajući zahtjeve dovoljno niskim da politika ne otjera investitore.

Očekuje se da će uredba o inkluzivnom zoniranju koju piše gradsko osoblje kopirati model koji je predložila Grounded Solutions Network. Preporučio je gradski program koji programerima nudi dvije alternative: 10 posto jedinica višeobiteljskog stambenog projekta po cijeni pristupačnoj kućanstvima koja zarađuju 60 posto srednjeg prihoda područja ili 20 posto jedinica po cijeni pristupačnoj kućanstvima koja zarađuju 50 posto srednji dohodak područja, s gradskom subvencijom dostupnom po potrebi.

Bender je rekao da je distrikt za financiranje povećanja poreza vjerojatan izvor gradske subvencije, iako to ostaje otvoreno pitanje.

Prijedlog proširuje postojeću inkluzivnu stambenu politiku koja se u Minneapolisu vodi već 15 godina. Isprva se odnosila samo na razvoj 10 ili više jedinica koje su dobivale financijsku pomoć od grada, ali je definicija financijske pomoći proširena kako bi uključila prolazno financiranje. Politika je ponovno proširena kako bi se primjenjivala na bilo koji projekt od 10 ili više jedinica izgrađenih na zemljištu u vlasništvu grada.

Za doradu pojedinosti novog pravilnika o inkluzivnom uređenju moglo bi proći još godinu dana, a očekuje se da će se u tom vremenu štošta promijeniti donošenjem novog cjelovitog plana. Članovi Odbora za razvoj politike i stanovanja naložili su gradskom osoblju da razvije privremenu uredbu koja bi zahtijevala pristupačnu komponentu iz svakog projekta koji nastoji biti znatno veći ili gušći nego što je zakonom dopušteno.

Učenje na greškama

Bender je rekao da su se neki gradovi "stvarno mučili" s upravljanjem razdobljem između usvajanja inkluzivne politike zoniranja i stupanja na snagu. Napomenula je da je Portland doživio val zahtjeva za novi razvoj nakon što je taj grad usvojio inkluzivno zoniranje, ali prije nego što su nova pravila stupila na snagu. Nakon toga uslijedilo je usporavanje novih aplikacija, slično scenariju koji se odigrao nakon što je Chicago usvojio svoju verziju politike 2016.

Uz privremenu uredbu, izabrani dužnosnici Minneapolisa nadaju se da će izbjeći sličnu situaciju.

"Imamo korist od učenja iz iskustva mnogih gradova koji su to učinili prije nas", rekao je Bender.

Gunsbury je predvidio da će privremena uredba imati trenutni učinak na većinu novih stambenih naselja. To bi moglo, rekao je, potaknuti programere poput njega da prebace svoj posao u St. Paul ili predgrađa, barem na neko vrijeme.

Minn je upozorio da bi čak i privremena politika "imala trenutni učinak ograničavanja svakog projekta koji nije zatvoren i financiran."

Uz inkluzivni razvojni investicijski fond, Building Minneapolis Together preporuča gradu da identificira jeftinije zemljište u javnom vlasništvu za pristupačne stambene objekte. Grupa također predlaže smanjenje naknada i proširenje poreznih olakšica dostupnih graditeljima pristupačnih stanova.