El veinte por ciento de las unidades incluidas en el proyecto 205 Park, que Sherman Associates está construyendo en el centro, tendrán un precio asequible para las personas que ganan el 60 por ciento del ingreso medio del área. Se podría exigir que los nuevos proyectos residenciales en toda la ciudad incluyan una parte de unidades asequibles si el Concejo Municipal adopta una ordenanza de zonificación inclusiva. Foto de Dylan Thomas

Minneapolis podría requerir unidades asequibles en nuevos desarrollos

Actualizado: 10 de septiembre de 2018 – 2:17

La política de zonificación inclusiva propuesta se pone de relieve

Se requerirá que los nuevos proyectos residenciales multifamiliares construidos en cualquier lugar de Minneapolis incluyan algunas unidades con un precio inferior al del mercado si el Concejo Municipal actúa por recomendación de una organización nacional de vivienda asequible este otoño.

La ciudad contrató a esa organización, Grounded Solutions Network, con sede en Portland, para examinar cómo Minneapolis podría implementar la zonificación inclusiva y sus posibles efectos en el mercado inmobiliario de la ciudad. Dos de los expertos en políticas de la organización ofrecieron una vista previa de sus hallazgos al Comité de Políticas y Desarrollo de Vivienda del Concejo Municipal en agosto, y se espera que publiquen un informe más detallado a principios de septiembre.

El consejo podría votar sobre una versión provisional de una política de zonificación inclusiva tan pronto como en noviembre, mientras que el personal de la ciudad pasa otro año trabajando en los detalles de la ordenanza.

“Mi objetivo con esta política ha sido crear una herramienta más que tenemos como ciudad para obtener unidades asequibles”, dijo la presidenta del Concejo Municipal, Lisa Bender, quien presentó por primera vez una ordenanza de zonificación inclusiva en enero de 2016, durante su primer mandato como representante de los inquilinos. heavy Ward 10. “No creo que nadie deba pretender, y no quiero pretender, que esta es la solución general a nuestro problema de asequibilidad”.

Alternativas

Aún así, Bender dijo que esperaba que la zonificación inclusiva, también conocida como vivienda inclusiva, desempeñara un papel importante para ayudar a la ciudad a lograr los objetivos de vivienda propuestos en Minneapolis 2040, la actualización de 10 años del plan integral de la ciudad. El plan anticipa que la población de Minneapolis seguirá creciendo de 416,000 residentes hoy a 465,000 en 2040.

Los miembros del Concejo Municipal también escucharán sobre alternativas a una nueva ordenanza de zonificación inclusiva de grupos como Building Minneapolis Together, una coalición de desarrolladores locales con y sin fines de lucro que incluye a Steve Minn, un exconcejal que ahora es vicepresidente y director financiero. para Lupe Desarrollo. El grupo está lanzando un menú de alternativas, incluido un "fondo de inversión de desarrollo inclusivo" que generaría ingresos a través de un nuevo distrito de financiamiento de incremento de impuestos. Se aplicarían nuevos proyectos asequibles para aprovechar el fondo, que sería administrado por el Departamento de Desarrollo Económico y Planificación Comunitaria de la ciudad.

Minn dijo que una política de zonificación inclusiva obligatoria no era "más que un impuesto sobre el desarrollo" y advirtió que podría reducir las ganancias lo suficiente como para ahuyentar a los inversionistas externos que financian nuevos proyectos de vivienda.

“Esa es una receta para matar la gallina de los huevos de oro aquí en Minneapolis”, dijo Minn.

Riesgo y recompensa

Cientos de ciudades y condados de todo el país han intentado utilizar políticas de zonificación inclusivas para equilibrar el crecimiento con la asequibilidad y responder a los efectos de la gentrificación que alteran la comunidad.

“La vivienda inclusiva es una de las pocas herramientas de política disponibles para abordar las disparidades raciales mediante la creación y retención de vecindarios de ingresos mixtos en toda la ciudad a medida que las comunidades cambian”, dijo Stephanie Reyes, especialista en políticas de vivienda estatales y locales de Grounded Solutions Network.

Debido a que hacen que los nuevos desarrollos sean más costosos, las políticas de zonificación inclusiva también conllevan cierto riesgo para las ciudades que eligen adoptarlas.

Una política de zonificación inclusiva puede limitar el nuevo desarrollo, restringiendo el suministro de viviendas y empeorando aún más la escasez de viviendas, como la que Minneapolis está experimentando actualmente. O podría animar a los desarrolladores a saltarse los mercados emergentes que necesitan nuevas viviendas asequibles para centrarse en proyectos más caros en los mercados establecidos que pueden exigir los alquileres más altos.

“Cualquier política de zonificación inclusiva implica cierto riesgo de que los proyectos que son factibles de construir sin los requisitos de zonificación inclusiva... no sean factibles con la combinación de requisitos asequibles e incentivos ofrecidos en su programa”, advirtió Reyes.

Curt Gunsbury de Solhem Companies, que ha desarrollado propiedades residenciales en Uptown, LynLake, Northeast y North Loop, se describió a sí mismo como "agnóstico" sobre la política. Gunsbury dijo que "las intenciones son maravillosas", pero desconfía de las consecuencias no deseadas.

“Minneapolis necesita vivienda, ¿verdad? Por lo tanto, eliminar la oferta futura potencial puede no ser una buena combinación para aumentar la asequibilidad”, dijo.

La propuesta

Minneapolis está tratando de lograr un equilibrio, requiriendo algunas viviendas asequibles con cada proyecto, pero manteniendo los requisitos lo suficientemente bajos como para que la política no ahuyente a los desarrolladores.

Se espera que la ordenanza de zonificación inclusiva que está redactando el personal de la ciudad copie el modelo propuesto por Grounded Solutions Network. Recomendó un programa para toda la ciudad que ofrece a los desarrolladores dos alternativas: el 10 por ciento de las unidades de un proyecto residencial multifamiliar a un precio asequible para los hogares que ganan el 60 por ciento del ingreso medio del área o el 20 por ciento de las unidades a un precio asequible para los hogares que ganan el 50 por ciento ingreso medio del área, con un subsidio de la ciudad disponible según sea necesario.

Bender dijo que un distrito de financiamiento de incremento de impuestos era la fuente probable del subsidio de la ciudad, aunque eso seguía siendo una pregunta abierta.

La propuesta amplía una política de vivienda inclusiva existente que ha estado en los libros en Minneapolis durante 15 años. Al principio se aplicaba solo a urbanizaciones de 10 o más unidades que recibían asistencia financiera de la ciudad, pero la definición de asistencia financiera se amplió para incluir fondos de traspaso. La política se amplió nuevamente para aplicarse a cualquier proyecto de 10 o más unidades construidas en terrenos propiedad de la ciudad.

Puede tomar otro año resolver los detalles de la nueva ordenanza de zonificación inclusiva, y se espera que cambie mucho en ese tiempo con la adopción de un nuevo plan integral. Los miembros del Comité de Desarrollo de Políticas y Vivienda ordenaron al personal de la ciudad que desarrolle una ordenanza provisional que requeriría un componente asequible de cualquier proyecto que busque ser significativamente más grande o más denso de lo permitido por derecho.

Aprendiendo de los errores

Bender dijo que algunas ciudades “realmente han tenido problemas” para gestionar el período entre la adopción de una política de zonificación inclusiva y su entrada en vigor. Señaló que Portland vio una oleada de solicitudes para nuevos desarrollos después de que la ciudad adoptara la zonificación inclusiva, pero antes de que entraran en juego las nuevas reglas. Eso fue seguido por una desaceleración en las nuevas aplicaciones, similar al escenario que se desarrolló después de que Chicago adoptó su versión de la política en 2016.

Con la ordenanza interina, los funcionarios electos de Minneapolis esperan evitar una situación similar.

“Tenemos el beneficio de aprender de la experiencia de tantas ciudades que han hecho esto antes que nosotros”, dijo Bender.

Gunsbury predijo que la ordenanza provisional tendría un efecto inmediato en la mayoría de los nuevos desarrollos residenciales. Podría, dijo, alentar a los desarrolladores como él a cambiar su trabajo a St. Paul o los suburbios, al menos por un tiempo.

Minn advirtió que incluso la política provisional “tendría el efecto inmediato de restringir cualquier proyecto que no esté cerrado y financiado”.

Además de un fondo de inversión de desarrollo inclusivo, Building Minneapolis Together recomienda que la ciudad identifique terrenos de propiedad pública de bajo costo para desarrollos de viviendas asequibles. El grupo también sugiere reducir las tarifas y ampliar los créditos fiscales disponibles para los desarrolladores de viviendas asequibles.